GG-GN.6821.12.2019.EP Tczew, dnia 10 lipca 2020 r.
DECYZJA
Na podstawie art. 113 ust. 6 i 7, art. 124 ust. 4 oraz art. 124a, w związku z art. 128 ust. 4, art. 129 ust.1 i ust.5 pkt 1, art. 130, art. 132 ust. 1a i ust. 6 oraz art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 65 z późn. zm.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 256 z późn. zm.) Starosta Tczewski, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej,
orzeka
1. ustalić odszkodowanie w wysokości 49,00 zł (słownie: czterdzieści dziewięć złotych 00/100) równe zmniejszeniu wartości nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym – działki nr 11 o powierzchni 4,7400 ha, obręb Pieniążkowo, gmina Gniew, dla której prowadzona była wieczysta „księga dawna” Tom II Karta 25 Pieniążkowo (zamknięta), na rzecz jej właściciela – w wyniku realizacji inwestycji polegającej na założeniu i przeprowadzeniu przewodów i urządzeń służących do przesyłu energii elektrycznej, w związku z inwestycją związaną z budową napowietrznej dwutorowej linii elektroenergetycznej 400 kV relacji Grudziądz–Pelplin–Gdańsk Przyjaźń;
2. zobowiązać inwestora – spółkę: Polskie Sieci Elektroenergetyczne S.A. z siedzibą w miejscowości Konstancin – Jeziorna do wystąpienia w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna, do Sądu Rejonowego w Tczewie z wnioskiem o zezwolenie na złożenie do depozytu sądowego odszkodowania ustalonego w pkt 1, a następnie przekazania niniejszego odszkodowania do depozytu sądowego na okres 10 lat.
Uzasadnienie
Dnia 31 maja 2017 roku Starosta Tczewski wydał decyzję nr GG-GN.6852.6.2016.KK (ostateczna z dniem 29 czerwca 2017 r.) o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów, budynków i lokali jako działka nr 11 o powierzchni 4,7400 ha, położonej w obrębie Pieniążkowo, gmina Gniew, dla której prowadzona była wieczysta „księga dawna” Tom II Karta 25 Pieniążkowo (zamknięta). Zakres ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości obejmował zezwolenie i przeprowadzenie przewodów i urządzeń służących do przesyłu energii elektrycznej (napowietrznej dwutorowej linii elektroenergetycznej 400 kV relacji Grudziądz – Pelplin – Gdańsk Przyjaźń) w postaci sześciu przewodów roboczych w wiązkach trójprzewodowych i dwóch przewodów odgromowych w przedziale wysokości ich zawieszenia od 9,5 m do 100 m nad gruntem, na części przedmiotowej nieruchomości o całkowitej powierzchni zajęcia 0,0079 ha. Ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości nastąpiło na rzecz spółki: Polskie Sieci Elektroenergetyczne S.A. z siedzibą w miejscowości Konstancin – Jeziorna.
Pismem z dnia 3 października 2019 roku (data wpływu 8 października 2019 roku) Inwestor – spółka: Polskie Sieci Elektroenergetyczne S.A. z siedzibą w miejscowości Konstancin – Jeziorna wniósł o ustalenie odszkodowania w trybie art. 128 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w związku z wydaną decyzją Starosty Tczewskiego z dnia 31 maja 2017 r. nr GG-GN.6852.6.2016.KK o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości. Do wniosku dołączył protokół komisyjnego opisania stanu nieruchomości i powstałych szkód z dnia 11 września 2019 roku.
Dnia 20 lutego 2020 roku Starosta Tczewski zawiadomił o wszczęciu postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu poniesionych szkód oraz zmniejszenia wartości nieruchomości w wyniku realizacji inwestycji polegającej na założeniu i przeprowadzeniu przewodów i urządzeń służących do przesyłu energii elektrycznej, w związku z inwestycją związaną z budową napowietrznej dwutorowej linii elektroenergetycznej 400 kV relacji Grudziądz–Pelplin–Gdańsk Przyjaźń.
W Tomie II Karta 25 Pieniążkowo, który zamknięto w dniu 14 października 2004 roku jako właściciele nieruchomości wpisani byli małżonkowie Gniewkowscy: Leonard i Marta, z domu Stefańska. W ewidencji gruntów, budynków i lokali prowadzonej przez Starostwo Powiatowe w Tczewie, jako właściciele przedmiotowej nieruchomości wpisani są: Irena i Leonard Kordeccy. Podstawą wpisu w ewidencji jest akt własności ziemi z dnia 28 czerwca 1973 roku. Do dnia dzisiejszego dla nieruchomości nie została założona księga wieczysta.
W myśl art. 113 ust. 6 i ust. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami, „przez nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym rozumie się nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe”, jak również „jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie żyje i nie przeprowadzono lub nie zostało zakończone postępowanie spadkowe”. W myśl powołanego wyżej przepisu stan prawny działki nr 11 o powierzchni 4,7400 ha, położonej w Pieniążkowie, gmina Gniew – uznano za nieuregulowany.
Wobec powyższych okoliczności, działając zgodnie z art. 49 § 1 ustawy k.p.a., Starosta Tczewski przez publiczne ogłoszenie z dnia 20 lutego 2020 roku, wezwał osoby, którym przysługują prawa rzeczowe do ww. nieruchomości, aby zgłosiły się i udokumentowały swoje prawa. Ogłoszenie zostało zamieszczone na tablicy ogłoszeń: Urzędu Miasta i Gminy Gniew, Starostwa Powiatowego w Tczewie, stronie internetowej Powiatu Tczewskiego oraz Biuletynie Informacji Publicznej na okres 14 dni. Po upływie wyżej wskazanego terminu zawiadomienie o czynnościach administracji publicznej uważa się za skutecznie doręczone.
Jednocześnie pismem z dnia 20 lutego 2020 roku Starosta Tczewski poinformował Panią Irenę Kordecką i spadkobierców po zmarłym Leonardzie Kordeckim o wszczęciu postępowania administracyjnego oraz jednocześnie zachęcił do podjęcia działań zmierzających do uregulowania stanu prawnego nieruchomości oznaczonej jako działka nr 11 o powierzchni 4,7400 ha, położonej w obrębie Pieniążkowo, gmina Gniew, przy czym do dnia wydania niniejszej decyzji pismo to pozostaje bez odpowiedzi.
W myśl art. 129 ust. 5 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami Starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu w przypadku, o którym mowa między innymi w art. 124 tej ustawy. Zgodnie z treścią art. 130 ww. ustawy: „wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu (...) ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości” zaś w art. 156 ust. 1 ww. ustawy stwierdzono, że „rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego”.
Dla potrzeb prowadzonego postępowania odszkodowawczego Starosta Tczewski w dniu 19 maja 2020 roku uzyskał opinię rzeczoznawcy majątkowego w formie operatu szacunkowego.
W tym miejscu należy wskazać na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 stycznia 2014 r., sygn. Akt I OSK 1291/13, w którym sąd wskazał, że „rolą organu administracji jest ocena sporządzonej wyceny, ale tylko i wyłącznie pod względem zachowania warunków formalnych dokumentu oraz logiki dowodu, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. W odwrotnym przypadku należałoby dojść do przekonania, że w tego rodzaju sprawach udział biegłego jest zbędny, a jego miejsce mógłby zająć sam organ”.
Z tego też względu skład orzekający podzielił stanowisko wyrażone przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 15 września 2009 r., sygn. Akt I OSK 1250/08 (LEX nr 594991), że „prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jedynie zbadać operat szacunkowy pod względem formalnym, że operat taki został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, że zawiera wymaganą przepisami prawa treść oraz, że nie zawiera niejasności, pomyłek, czy braków.”
Z kolei zgodnie w wyroku WSA w Gdańsku z dnia 2 sierpnia 2017 r., IISA/Gd 370/17 czytamy ”strona kwestionująca dany operat szacunkowy powinna przedłożyć organowi dowód jego nieprawidłowości w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Samo zaś niezadowolenie strony z opinii biegłego czy też subiektywne przekonanie strony nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności.”
Zgodnie z Wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 1 lutego 2018 r., IISA/Sz 1367/17 „w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Należy przy tym odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu. Podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych nieruchomości do porównania mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 pkt 1 u.g.n”.
W myśl § 43 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomościami i sporządzenia operatu szacunkowego, z dnia 21 września 2004 r. (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.):
- przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości (o których mowa w art.128 ust.4 u.g.n.) uwzględnia się w szczególności: stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji, utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie;
- przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości (o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n.), uwzględnia się: zmianę warunków korzystania z nieruchomości, zmianę przydatności użytkowej nieruchomości, trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości, skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń. Wartość poniesionych szkód spowodowanych działaniami, o których mowa w art. 124 ust. 6 ustawy, określa się po wystąpieniu szkody.
W art. 124 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazano, iż „na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o zezwolenie ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w ust. 1. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe, albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, stosuje się odpowiednio przepis art. 128 ust.4”. Zgodnie z tymże art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami „odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124 – 126. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowania powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu”.
Mając powyższe na uwadze działający na zlecenie Starosty Tczewskiego rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym określił:
- wartość poniesionych szkód na działce nr 11, położonej w obrębie Pieniążkowo, gmina Gniew zostały oszacowane na kwotę 0,00 zł (słownie: zero zł 00/100);
- zmniejszenie wartości nieruchomości na skutek realizacji niniejszej inwestycji na kwotę 49,00 zł (słownie: czterdzieści dziewięć zł 00/100).
Starosta Tczewski dokonał oceny operatu szacunkowego w zakresie, o jakim mowa w powyższych wyrokach. Starosta Tczewski uznał, że operat został sporządzony i podpisany przez osobę uprawnioną, zawiera wymaganą przepisami prawa treść i nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, wobec czego może stanowić podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości. Ponadto Starosta Tczewski uznał, że ustalenie odszkodowania na kwotę 0,00 zł za poniesione szkody było uzasadnione faktem, że działka znajdowała się poza terenem budowy, nie prowadzono prac na działce i nie wystąpiły na niej żadne szkody.
W tym miejscu należy podkreślić, iż w myśl wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 30 sierpnia 2018 r. sygn.. SA/Kr 497/18 (…) przepis art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu przez organ, decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia”.
W dniu 16 czerwca 2020 roku Organ zawiadomił o zebranym materiale dowodowym. W wyznaczonym w zawiadomieniu terminie nie zostały wniesione uwagi ani zastrzeżenia do zgromadzonej dokumentacji. Do dnia wydania niniejszej decyzji, strony postępowania nie wniosły uwag do zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego.
Zgodnie z art. 132 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązek zapłaty odszkodowania za szkody powstałe wskutek zdarzeń wymienionych m.in. w art.124 oraz za zmniejszenie wartości nieruchomości z tego powodu obciąża osobę lub jednostkę organizacyjną, która uzyskała zezwolenie odpowiednio na założenie lub przeprowadzenie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń.
Z powyższego wynika, że do zapłaty odszkodowania za poniesione szkody oraz zmniejszenie wartości nieruchomości działki nr 11, położonej w Pieniążkowie gmina Gniew zobowiązany jest Inwestor – spółka: Polskie Sieci Elektroenergetyczne S.A. z siedzibą w miejscowości Konstancin – Jeziorna.
Z uwagi na nieuregulowany stan prawny nieruchomości Starosta Tczewski, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej zobowiązał Inwestora do wystąpienia w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna, do Sądu Rejonowego w Tczewie z wnioskiem o zezwolenie na złożenie do depozytu sądowego ustalonego odszkodowania, a następnie przekazania niniejszego odszkodowania do depozytu sądowego na okres 10 lat. Potwierdzenie wpłaty kwoty ustalonego odszkodowania do depozytu Inwestor powinien przekazać Staroście Tczewskiemu.
Złożenie przedmiotu świadczenia do depozytu sądowego (w tym przypadku kwota odszkodowania) regulują art. 692-69310 Kodeksu postępowania cywilnego. Kwota odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym może znajdować się w depozycie do 10 lat od dnia jej złożenia. Po upływie tego okresu depozyt ulega likwidacji przez sąd na rzecz Skarbu Państwa na zasadach określonych w ustawie z 18 października 2006 r. o likwidacji niepodjętych depozytów (Dz. U. z 2006 r. Nr 208, poz. 1537) i w trybie przewidzianym w art. 69318–69322 k.p.c. Spadkobiercy, którzy udokumentują prawo własności bądź prawo do spadku, otrzymają należne im kwoty ustalonego odszkodowania w niniejszej decyzji z depozytu sądowego.
Mając powyższe na uwadze, orzeczono jak w sentencji.
Pouczenie
Na podstawie art. 107 § 1 pkt 7 i art. 127 § 1 i § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 256 z późn. zm.) od niniejszej decyzji służy stronie odwołanie do Wojewody Pomorskiego. Odwołanie wnosi się za pośrednictwem tutejszego organu w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji.
W trakcie biegu terminu do wniesienia odwołania strona może zrzec się prawa do wniesienia odwołania wobec organu administracji publicznej, który wydał decyzję.
Z dniem doręczenia organowi administracji publicznej oświadczenia o zrzeczeniu się prawa do wniesienia odwołania przez ostatnią ze stron postępowania, decyzja staje się ostateczna
i prawomocna, co oznacza, iż decyzja podlega natychmiastowemu wykonaniu i brak jest możliwości zaskarżenia decyzji do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.
Niniejsza decyzja nie podlega opłacie skarbowej - art. 2 ust. 1 pkt.1 lit.h ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej (Dz. U. 2019, poz. 1000 z późn. zm.).
