GG-GN.6821.3.2019.EP Tczew, dnia 16 lipca 2020 r.
DECYZJA
Na podstawie art. 113 ust. 6 i 7, art. 124 ust. 4 oraz art. 124a, w związku z art. 128 ust. 4, art. 129 ust.1 i 5 pkt 1, art. 130, art. 132 ust. 6, art. 133 oraz art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 65 z późn. zm.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 256 z późn. zm.) Starosta Tczewski, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej,
orzeka
1. ustalić wartość odszkodowania z tytułu ograniczenia - decyzją Starosty Tczewskiego z 26 czerwca 2017 roku, GG-GN.6852.17.2016.KK - sposobu korzystania z nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym – działki nr 143 o powierzchni 9,6100 ha, obręb Kolonia Ostrowicka, gmina Gniew, w związku z realizacją inwestycji polegającej na założeniu i przeprowadzeniu przewodów i urządzeń służących do przesyłu energii elektrycznej – kablowej linii elektroenergetycznej 0,4 kV, na łączną kwotę 1.063,00 zł (słownie: jeden tysiąc sześćdziesiąt trzy złote). Kwota odszkodowania odpowiada sumie wartości poniesionych szkód w wysokości 47,00 zł (słownie: czterdzieści siedem złotych) oraz kwoty odpowiadającej zmniejszeniu wartości nieruchomości w wysokości 1.016,00 zł (słownie: jeden tysiąc szesnaście złotych);
2. zobowiązać Inwestora - spółkę: ENERGA – OPERATOR S.A. z siedzibą w Gdańsku, Oddział w Gdańsku, do złożenia do depozytu sądowego na okres 10 lat odszkodowania ustalonego w pkt 1, w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna, przy czym do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego.
Uzasadnienie
Dnia 26 czerwca 2017 roku Starosta Tczewski wydał decyzję nr GG-GN.6852.17.2016.KK (ostateczna z dniem 26 lipca 2017 roku) o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów, budynków i lokali jako działka nr 143 o powierzchni 9,6100 ha, położonej w obrębie Kolonii Ostrowicka, gmina Gniew, dla której Sąd Rejonowy w Świeciu V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi wieczystą „księgę dawną” Tom II Karta 104 Ostrowite.
Zakres ograniczenia sposobu korzystania z przedmiotowej nieruchomości obejmował zezwolenie na zakładanie i przeprowadzenie przewodów i urządzeń służących do dystrybucji energii elektrycznej tj. kablowej linii elektroenergetycznej 0,4 kV w postaci jednego stanowiska słupowego o wysokości do 12 m wraz z fundamentami oraz kabli ułożonych w rurze przepustowej w wykopie na minimalnej głębokości 0,8 m (minimalna głębokość ułożenia kabli mierzona od góry najpłycej ułożonego kabla). Obszar niezbędnej powierzchni gruntu do wykorzystania dla potrzeb tego założenia i przeprowadzenia, to powierzchnia całkowita 0,0030 ha, wyznaczona jako pas technologiczny linii kablowej o szerokości 1 m i długości 29 m. Umieszczenie linii kablowej było jednoznaczne z usunięciem linii napowietrznej na tym odcinku. Ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości nastąpiło na rzecz spółki: ENERGA–OPERATOR S.A. z siedzibą w Gdańsku, Oddział w Gdańsku.
Pismem z dnia 22 stycznia 2019 roku (data wpływu 28 listopada 2019 roku) Inwestor spółka: ENERGA–OPERATOR S.A. z siedzibą w Gdańsku wniósł o ustalenie odszkodowania w trybie art. 128 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami w związku z wyżej powołaną decyzją Starosty Tczewskiego z dnia 26 czerwca 2017 roku.
Do wniosku Inwestor dołączył:
- protokół z dnia 29.05.2018 roku dotyczący oględzin oraz ustalenia rodzaju upraw przed rozpoczęciem prac budowlanych dla przebudowy linii napowietrznej nn-0,4 kV – obwód 300 stacji transformatorowej T-61209 „Ostrowite Wybudowanie” od słupa 308 do słupa 310 w związku z budową linii 400 kV relacji Grudziądz – Pelplin – Gdańsk Przyjaźń;
- protokół z dnia 14.06.2018 roku dotyczący obmiaru powierzchni zniszczeń powstałych podczas przebudowy linii napowietrznej nn-0,4 kV – obwód 300 stacji transformatorowej T-61209 „Ostrowite Wybudowanie” od słupa 308 do słupa 310 w związku z budową linii 400 kV relacji Grudziądz – Pelplin – Gdańsk Przyjaźń.
Z uwagi na nieuregulowany stan prawny nieruchomości nie było możliwości uzyskania podpisu właściciela pod protokołami. W tej sytuacji Inwestor podjął kontakt z użytkownikiem nieruchomości – Rolniczą Spółdzielnią Produkcyjną „Zwycięstwo” z siedzibą w Rudnie, w przypadku którego również nie udało się uzyskać zgody na podpisanie protokołów. W ww. protokole obmiaru powierzchni zniszczeń po zakończeniu prac budowlanych odnotowano szkody w zagospodarowaniu przedmiotowej działki w postaci zniszczeń łąki na obszarze 1000 m2. Po zakończeniu prac teren został wyrównany i uporządkowany.
Pismem z 31 października 2019 roku, GG-GN.6821.3.2019.PA Starosta Tczewski zawiadomił o wszczęciu postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu szkód powstałych na nieruchomości i ewentualnego zmniejszenia jej wartości w wyniku realizacji inwestycji, o której mowa w wyżej powołanej decyzji Starosty Tczewskiego.
W wieczystej „księdze dawnej” Tom II Karta 104 Ostrowite jako właściciel wpisany był Franciszek Koszczyński na podstawie orzeczenia Wojewody Pomorskiego z dnia 30 września 1934 roku. W ewidencji gruntów, budynków i lokali prowadzonej przez Starostwo Powiatowe w Tczewie, jako właściciel przedmiotowej nieruchomości wpisany był: Franciszek Koszczyński, natomiast jako użytkownika nieruchomości wpisano Rolniczą Spółdzielnię Produkcyjną „ZWYCIĘSTWO” z siedzibą w Rudnie. Starosta Tczewski zwrócił się do Sądu Rejonowego w Świeciu oraz Sądu Rejonowego w Tczewie I Wydział Cywilny z zapytaniem czy sądy te prowadziły lub prowadzą postępowanie spadkowe po zmarłym Franciszku Koszczyńskim. W odpowiedzi Starosta Tczewski otrzymał informację, iż do dnia 28.10.2019 roku nie toczyło się postępowanie dotyczące spadku po Franciszku Koszczyńskim, a także nie zarejestrowano aktu poświadczenia dziedziczenia.
W myśl art. 113 ust. 6 i ust. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami, „przez nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym rozumie się nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe”, jak również „jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie żyje i nie przeprowadzono lub nie zostało zakończone postępowanie spadkowe”. W myśl powołanego wyżej przepisu stan prawny działki nr 143 o powierzchni 9,6100 ha, obręb Kolonia Ostrowicka, gmina Gniew uznano za nieuregulowany.
Wobec powyższych okoliczności, działając zgodnie z art. 49 § 1 ustawy k.p.a., Starosta Tczewski przez publiczne ogłoszenie z dnia 31 października 2019 roku, wezwał osoby, którym przysługują prawa rzeczowe do ww. nieruchomości, z zastrzeżeniem że w przypadku niezgłoszenia się ww. osób ustalone odszkodowanie zostanie przekazane do depozytu sądowego. Ogłoszenie zostało zamieszczone na tablicy ogłoszeń: Urzędu Miasta i Gminy Gniew, Starostwa Powiatowego w Tczewie, stronie internetowej Powiatu Tczewskiego oraz Biuletynie Informacji Publicznej na okres 14 dni. Po upływie wyżej wskazanego terminu zawiadomienie o czynnościach administracji publicznej uważa się za skutecznie doręczone.
Organ ustalił, że na dzień wydania niniejszej decyzji właścicielem przedmiotowej nieruchomości wpisanym w wieczystej „księdze dawnej” Tom II Karta 104 Ostrowite oraz w ewidencji gruntów, budynków i lokali jest Franciszek Koszczyński oraz że dla nieruchomości nie została założona księga wieczysta.
W myśl art. 129 ust. 5 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami Starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu w przypadku, o którym mowa między innymi w art. 124 tej ustawy. Zgodnie z treścią art. 130 ww. ustawy: „wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu (...) ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości” zaś w art. 156 ust. 1 ww. ustawy stwierdzono, że „rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego”.
Dla potrzeb prowadzonego postępowania odszkodowawczego Starosta Tczewski w dniu 19 maja 2020 roku uzyskał opinię rzeczoznawcy majątkowego w formie operatu szacunkowego.
W tym miejscu należy wskazać na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 stycznia 2014 r., sygn. Akt I OSK 1291/13, w którym sąd wskazał, że „rolą organu administracji jest ocena sporządzonej wyceny, ale tylko i wyłącznie pod względem zachowania warunków formalnych dokumentu oraz logiki dowodu, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. W odwrotnym przypadku należałoby dojść do przekonania, że w tego rodzaju sprawach udział biegłego jest zbędny, a jego miejsce mógłby zająć sam organ”. Z tego też względu skład orzekający podzielił stanowisko wyrażone przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 15 września 2009 r., sygn. Akt I OSK 1250/08 (LEX nr 594991), że „prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jedynie zbadać operat szacunkowy pod względem formalnym, że operat taki został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, że zawiera wymaganą przepisami prawa treść oraz, że nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków.”
Z kolei zgodnie w wyroku WSA w Gdańsku z dnia 2 sierpnia 2017 r., IISA/Gd 370/17 czytamy ”strona kwestionująca dany operat szacunkowy powinna przedłożyć organowi dowód jego nieprawidłowości w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Samo zaś niezadowolenie strony z opinii biegłego czy też subiektywne przekonanie strony nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności.”
Zgodnie z Wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 1 lutego 2018 r., IISA/Sz 1367/17 „w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Należy przy tym odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu. Podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych nieruchomości do porównania mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 pkt 1 u.g.n”.
W myśl §43 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomościami i sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r. (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.):
- przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości (o których mowa w art. 128 ust.4 u.g.n.) uwzględnia się w szczególności: stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji, utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie;
- przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości (o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n.), uwzględnia się: zmianę warunków korzystania z nieruchomości, zmianę przydatności użytkowej nieruchomości, trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości, skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń.
W art. 124 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazano, iż „na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o zezwolenie ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w ust. 1. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe, albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, stosuje się odpowiednio przepis art. 128 ust.4”. Zgodnie z tymże art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami „odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124 – 126. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowania powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu”.
Mając powyższe na uwadze działający na zlecenie Starosty Tczewskiego rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym określił:
- wartość poniesionych szkód na działce nr 143, obręb Kolonia Ostrowicka, gmina Gniew zostały oszacowane na kwotę 47,00 zł (słownie: czterdzieści siedem złotych);
- wartość zmniejszenia wartości nieruchomości na kwotę 1.016,00 zł (słownie: jeden tysiąc szesnaście złotych).
Dokonując analizy sporządzonego operatu szacunkowego Starosta Tczewski uznał, że operat został sporządzony i podpisany przez osobę uprawnioną, zawiera wymaganą przepisami prawa treść, jest logiczny, zupełny i spójny, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, wobec czego może stanowić podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania.
W tym miejscu należy podkreślić, iż w myśl wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 30 sierpnia 2018 r. sygn. SA/Kr 497/18 (…) przepis art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu przez organ, decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia”.
W dniu 16 czerwca 2020 roku Organ zawiadomił strony o zebranym materiale dowodowym. Do dnia wydania niniejszej decyzji, strony postępowania nie wniosły uwag ani zastrzeżeń do zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego.
Zgodnie z art. 132 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązek zapłaty odszkodowania za szkody powstałe wskutek zdarzeń wymienionych m.in. w art. 124 oraz za zmniejszenie wartości nieruchomości z tego powodu obciąża osobę lub jednostkę organizacyjną, która uzyskała zezwolenie odpowiednio na założenie lub przeprowadzenie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń.
Z powyższego wynika, że do zapłaty odszkodowania za poniesione szkody oraz zmniejszenie wartości nieruchomości działki nr 143, położonej w Kolonii Ostrowickiej, gmina Gniew zobowiązany jest Inwestor - spółka: ENERGA – OPERATOR S.A. z siedzibą w Gdańsku.
Z uwagi na nieuregulowany stan prawny nieruchomości Starosta Tczewski, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej zobowiązał Inwestora do złożenia do depozytu sądowego na okres 10 lat ustalonego odszkodowania, w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna, przy czym do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego. Potwierdzenie wpłaty kwoty ustalonego odszkodowania do depozytu Inwestor winien przekazać Staroście Tczewskiemu.
W tym miejscu należy podkreślić, że złożenie przedmiotu świadczenia do depozytu sądowego (w tym przypadku kwota odszkodowania) regulują przepisy art. 692-69310 Kodeksu postępowania cywilnego. Kwota odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym może znajdować się w depozycie do 10 lat od dnia jej złożenia. Po upływie tego okresu depozyt ulega likwidacji przez sąd na rzecz Skarbu Państwa na zasadach określonych w ustawie z 18 października 2006 roku o likwidacji niepodjętych depozytów (Dz. U. z 2006 r. Nr 208, poz. 1537) i w trybie przewidzianym w art. 69318–69322 Kodeksu postępowania cywilnego. Spadkobiercy, którzy udokumentują prawo własności bądź prawo do spadku, otrzymają należne im kwoty ustalonego odszkodowania w niniejszej decyzji z depozytu sądowego.
Mając powyższe na uwadze, orzeczono jak w sentencji.
Pouczenie
Zgodnie z art. 127 §1 i §2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 256 z późn. zm.) od niniejszej decyzji służy stronie odwołanie do Wojewody Pomorskiego. Odwołanie wnosi się za pośrednictwem tutejszego organu w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji (ogłoszenia).
Zgodnie z art. 127a Kpa w trakcie biegu terminu do wniesienia odwołania strona może zrzec się prawa do wniesienia odwołania wobec organu administracji publicznej, który wydał decyzję. Z dniem doręczenia organowi administracji publicznej oświadczenia o zrzeczeniu się prawa do wniesienia odwołania przez ostatnią ze stron postępowania, decyzja staje się ostateczna i prawomocna, co oznacza, iż decyzja podlega natychmiastowemu wykonaniu i brak jest możliwości zaskarżenia decyzji do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.
Decyzja podlega ogłoszeniu w sposób określony w art. 49 Kpa.
